Schimmel, Lärm und Co.

Wann Sie die Miete mindern dürfen | 11.04.2017

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Wenn die Heizung im Winter kalt bleibt oder es in der Wohnung schimmelt, ist das mehr als ärgerlich. Hinnehmen müssen Mieter das nicht unbedingt: In vielen Fällen dürfen sie die Miete mindern – dabei gibt es aber einiges zu beachten.

Beim Thema Mietminderung haben auch Mieter Pflichten. Grundsätzlich gilt: Die Miete oder ein Teil davon darf nur einbehalten werden, wenn der Mieter den Vermieter über den Mangel informiert hat. Denn: „Ein Vermieter kann schließlich nur Mängel beseitigen, die ihm vom Mieter genannt werden“, sagt Gerold Happ vom Vermieterverband Haus & Grund. Außerdem kann der Mieter die Miete nur so lange mindern, bis das Problem behoben ist.

Der Einzelfall zählt

Wie hoch die Mietminderung ausfällt, kommt immer auf den Einzelfall an. Im Winter dürfen Mieter laut dem Deutschen Mieterbund wegen einer kaputten Heizung unter Umständen 100 Prozent einbehalten – im Sommer sieht die Sache aber ganz anders aus. Wenn es um die Höhe der Mietminderung geht, holt man am besten einen Experten ins Boot, rät der Mieterschutzbund. Kommt es zu einer Auseinandersetzung vor Gericht, muss der Mieter die Mängel beweisen. Wichtig ist daher bei allen Mängeln, diese zu dokumentieren – zum Beispiel mit Fotos, durch Zeugen oder anhand von Protokollen.

Schimmel

Ein Dauerbrenner unter den Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter ist Schimmel. Denn: „Es kommt bei der Bewertung von Schimmelschäden immer auf die Frage an, ob ein Baumangel oder ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten vorliegt“, erklärt Claus O. Deese vom Mieterschutzbund. Bei Schimmel in der Wohnung kann der Vermieter in der Regel verlangen, dass der Mieter etwa drei Mal am Tag lüftet. Ist jedoch der Vermieter verantwortlich, kann der Mieter die Miete kürzen. Um wie viel, hängt auch hier vom Einzelfall ab. So wurden vor dem Amtsgericht München schon 100% Mietminderung als gerechtfertigt eingestuft, weil die ganze Wohnung schimmelte – dies hätte sich nur durch Dauerlüften vermeiden lassen (Az.: 412 C 11503/09). In einem anderen Fall beurteilte das Landgericht Berlin eine Mietminderung von 15% wegen Schimmel über den Fußleisten im Schlafzimmer als angemessen (Az.: 65 S 524/13).

Lärm

Bauarbeiten auf dem Grundstück nebenan oder ein Nachbar, den man ständig hört: Auch wegen Lärm kann man mitunter die Miete kürzen. So gab das Landgericht Berlin einer Frau Recht, die wegen des Baus einer Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück die Miete um gut 20% gemindert hatte (Az.: 67 S 76/16). Baulärm, der durch den Bau einer ICE-Trasse hervorgerufen wird, berechtigt nach Ansicht des Landgerichts Wiesbaden zu einer Mietminderung von 10 bis 20% (Az.: 3 S 77/99). Auch wenn man nachts den Nachbarn ständig husten hört, kann das ein Grund für eine Mietminderung sein. Dazu muss laut dem Deutschen Mieterbund ermittelt werden, ob die Hellhörigkeit des Hauses einen Mangel darstellt.

Kein Grund für eine Mietminderung ist allerdings Kinderlärm. Rennen, Brüllen und Stampfen gehöre zu ihrer Entwicklung und Nachbarn müssen mit den Geräuschen leben – das stellte das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 41/16) fest.

Wohnungsgröße

Ein häufiger Streitpunkt ist die tatsächliche Wohnungsgröße. Mieter müssen nur eine Abweichung von bis zu 10% als vertraglich vereinbart akzeptieren. Fällt die Wohnung jedoch kleiner aus, als die Toleranzgrenze zulässt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Ist die Wohnung beispielsweise um 20% kleiner als angegeben, darf die Miete um 20% gemindert werden, erklärt der Deutsche Mieterbund.

Offensichtliche Mängel

Bei einer Wohnungsbesichtigung sollten Mieter offensichtliche Mängel immer ansprechen und im Übergabeprotokoll festhalten lassen. Denn es gilt: gemietet wie gesehen. Eine Mietminderung kann der Mieter dafür später nicht mehr geltend machen. Es besteht sogar die Gefahr, dass er beim Auszug für diese Mängel geradestehen muss.

Keller

Auch ein feuchter Keller kann eine Mietminderung rechtfertigen: Zum Beispiel, wenn Mieter ihn deshalb nicht wie vereinbart nutzen können. In einem Fall hielt das Amtsgericht Berlin-Spandau 3% Mietminderung für gerechtfertigt (Az.: 5 C 4/15). In einem ähnlichen Fall entschied das Amtsgericht Berlin-Wedding anders (Az.: 4 C 123/16): Der Keller des Mieters schimmelte – allerdings stand der Raum nur als „soweit verfügbar“ im Mietvertrag und rechtfertigte deshalb keine Minderung der Miete.

Telefon

Ähnlich verhält es sich mit einer Mietminderung wegen einer kaputten Telefonleitung: Wenn die Leitung mit vermietet wurde, kann der Mieter nach einer Entscheidung des Landgerichts Essen 10% der Miete einbehalten (Az.: 10 S 43/16). Hätte der Mieter die Leitung selbst verlegen lassen, hätte er trotz des Defekts die volle Miete zahlen müssen.

Modernisierung

Bewohner dürfen ihre Miete mindern, wenn der Wert der Wohnung durch Modernisierungsmaßnahmen im Haus sinkt. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 121/15), über die die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ berichtet. Im konkreten Fall ließ ein Vermieter Balkone am Gebäude anbauen. Die darunterliegende Wohnung wurde dadurch schattiger und einsichtiger. Eine Mietminderung in Höhe von 10% sei daher angemessen, befanden die Richter.

Gestank

Unangenehme Gerüche in der Küche einer Wohnung rechtfertigen eine Mietminderung. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter nicht für die Geruchsbelästigung verantwortlich ist, entschied das Amtsgericht Suhl (Az.: 1 C 419/11) nach einem Bericht der Zeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“. Die Kosten für die Suche nach der Ursache der üblen Gerüche kann der Vermieter nicht auf den Mieter abwälzen. In dem verhandelten Fall kürzten die Mieter ihre monatlichen Zahlungen um 8%.

Ameisen

Treten Ameisen in der Wohnung auf, mag das für die betroffenen Mieter lästig sein. Zu einer Mietminderung berechtigt dies jedoch meistens nicht. Darauf weist der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland hin. Eine Mietminderung kommt nur dann in Betracht, wenn Ameisen in größerer Zahl auftreten und hierdurch die Möglichkeit zur Nutzung der Wohnung erheblich eingeschränkt wird. Zudem darf der Mieter den Ameisenbefall nicht selbst verschuldet haben.

Wildschweine

Wildschweine leben nicht nur im Wald. Mitunter wagen sie sich auch in Wohngebiete vor. Dort können sie für die Bewohner durchaus eine Gefahr darstellen. Und genau deshalb kann es ein Mangel sein, wenn ein Grundstück nur ungenügend gesichert ist, befand das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 65/14), wie die Zeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“ berichtet. Eine Mietminderung in Höhe von 10 bis 20% kann in einem solchen Fall angemessen sein. In dem verhandelten Fall lebten Mieter in einer Wohnung mit Terrasse in der Nähe eines Waldes. Immer wieder gelangten durch den löchrigen Maschendrahtzaun Wildschweine auf das Grundstück.

Autor: ING-DiBa



Ihre Meinung

Kommentare (9)


Kommentare

ING-DiBa

10.05.2017

Guten Tag Frau Frieß, bei so ganz konkreten Fragen können wir leider nicht wirklich weiterhelfen. Vielleicht erkundigen Sie sich da besser einfach direkt beim Deutschen Mieterbund oder einer vergleichbaren Organisation. Viele Grüße, Ihr Social Media Team


Jessica Frieß

09.05.2017

Guten Tag liebes Team,
Darf man Mietminderung bei nicht "kippfähigem Fenster" bei einer Dachgeschosswohung in einem Zimmer durchführen? Wievile % , da es in dem Zimmer nur noch 1 Dachfenster gibt und es bei Regen oder Wetterwechsel nicht offen stehen kann. Auf eine Antwort freue ich mich.


Guest

29.04.2017

Wie lange darf denn ein Nachbar pro Tag laut singen und vibrierende Bässe verwenden?
Ab 22 Uhr ist das ja ohnehin verboten...?
Und wie oft muss man sich beim Vermieter darüber beschweren, bevor die Miete gekürzt werden kann?


AnneRose

26.04.2017

Immer zur gleichen Jahreszeit haben wir Schimmel. Die Wände sind im Winter eiskalt und unsere Wohnung wird einfach nicht "warm genug", d.h., höchste Stufe der Heizung ist 5 und wenn sie auf knapp 5 steht, dann haben wir sage und schreibe 20 -20,5 C im Zimmer. Versuche meinen Vermieter davon zu überzeugen, dass der Heizkörper (fast 50 Jahre alt ist) erneuert werden sollte, weil er entweder zu alt ist oder zu klein ausgelegt. Er meinte, dass es egal ist ob "kleiner" Heizkörper oder "grösserer" Heizkörper. Wenn ich z.B. 25 Grad im Zimmer haben will, dann bräuchte ich die gleiche Aufwendung von Energie ob mit einem grösseren oder kleineren Heizkörper. Der Heizkörper wird aber auch nur zur Hälfte "warm", dann soll ich den auf 5 stellen, dass ist er durchgehend warm. Ich weiss nicht mehr wie ich ihm erklären kann, dass der Schimmel grössere Chancen hat sich "einzunisten", wenn das Zimmer (Wände) nicht warm genug ist.
Der Mieter unter mir hat genau die gleichen Schimmel Probleme. Es liegt nicht am falschen Lüften oder heizen. Haben Ergometer aufgestellt und die Luftfeuchtigkeit, wenn sie hoch ist, liegt bei 61%.


Frtz

20.04.2017

Hallo Liana, da haben Sie vollkommen Recht. Ich habe von 1970-1981 im meiner Wohnung gewohnt - kein Schimmel. 1. Mieter von 1981 bis 1991 - kein Schimmel. 3. Mieter 1991 - 2006 Meldung von Schimmel in einer kleinen Ecke. Sachverständiger meinte Lüftungsproblem. 4. Mieter Famielie mit einen kleinen Kind - kein Schimmel. 5. Mieter 2006-20015 im Jahre 20015 Schimmel gemeldet. 6. Mieter 2015- Heute on ebenfalls Schimmel gemeldet. woran kann das liegen? Sachverständiger sagt weiterhin öfter lüften. Luftfeuchtigkeit im Winter über 60%! Woher?? Sachverständiger kann keine Mängeldes Mauerwerkes feststellen!! M.E. iste tatsächlich so, es wird nicht richtig geheizt und gelüftet!


ING-DiBa

13.04.2017

Hallo Zeit?, das fragen Sie am besten bei dem Mieterschutzbund, einem Mietverein oder der Verbraucherzentrale nach. Viele Grüße, Ihr Social Media Team


Luisa

12.04.2017

Hallo Liana,
diesen Teil nicht gelesen?:
"Bei Schimmel in der Wohnung kann der Vermieter in der Regel verlangen, dass der Mieter etwa drei Mal am Tag lüftet. Ist jedoch der Vermieter verantwortlich, kann der Mieter die Miete kürzen."


Zeit?

12.04.2017

Wie lange muss Schimmel in der Wohnung sein oder Lärm der Nachbarn zu hören sein? Welche Zeiträume müssen verstreichen bis man Miete einbehalten kann?


Liana

12.04.2017

Liebes DiBa-Team, sie sollten mal das Schimmel-Problem aus der Sicht des Vermieters darstellen. So lange mein Vater in unserer Wohnung gewohnt hat. Gab es keinen Schimmel. Seit die Wohnung vermietet ist, schimmelt es ständig. Es wird von den Mietern nicht geheizt und auch nicht gelüftet...