Mietminderung

Wohnfläche korrigieren und Miete sparen | 08.01.2018

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© ING-DiBa

Die Höhe der Miete richtet sich in der Regel nach der Größe der Wohnung. Doch die Grundfläche einer Wohnung ist nicht automatisch die Wohnfläche.

In Deutschland werden ungefähr 80 bis 85 Prozent der Wohnungen falsch vermessen. Doch wie kann das sein? „Hintergrund sind meistens Unwissenheit aufgrund handwerklicher Fehler seitens der Vermieter. In Mietverträgen ist häufig eine Fläche angegeben, jedoch wird selten dargelegt, worauf diese Flächenangabe beruht“, erklärt Christian Beducker, Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Wer nun genau ausrechnen möchte, ob die Miete korrekt und mit der angegebenen Quadratmeterzahl übereinstimmt, muss laut Anwalt Beducker zunächst zwischen Grund- und Wohnfläche unterscheiden:

  • Die Grundfläche beschreibt alle anrechenbaren Flächen der Räume, die zu einer Wohnung oder zu einem Wohnhaus gehören, davon ausgenommen sind Dachgeschosse und Keller.
  • Die Wohnfläche bezeichnet hingegen laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) diese Räume: Wohnzimmer, Schlaf- und Kinderzimmer, Küche, Esszimmer, Flur(e), Badezimmer, WC(s).

Und so berechnen Sie Ihre Wohnfläche

Die Berechnung der Wohnungsgröße, die dem Mietpreis zugrunde liegt, ergibt sich aus der Wohnfläche. Gemessen werden dafür die Abstände immer zwischen den Wänden mittels der Formel „Länge mal Breite“.

Bei Mietvertragsabschlüssen ab dem 1. Januar 2004 ist die Wohnflächenverordnung gültig, die Folgendes besagt:

  • Balkone werden zu einem Viertel berechnet – es sei denn, ihnen wird ein hoher Wert beigemessen (beispielsweise, wenn dieser zu einer Wohnung in exklusiver Lage gehört).
  • Flächen unter ein Meter Raumhöhe (zum Beispiel bei einer Dachschräge) werden nicht berücksichtigt.
  • Fläche mit einer Höhe zwischen ein und zwei Meter Raumhöhe werden zu 50% miteinbezogen. Selbiges gilt auch für Treppen.
  • Unbeheizte Wintergärten zählen nur zu 50%.
  • Abstellräume, Dachböden und Keller dürfen nicht berücksichtigt werden.
  • Heizkörper, Öfen sowie Wandbekleidungen fließen nicht in die Berechnung mit ein.


Bei Verträgen, die noch nach der sogenannten II. Berechnungsverordnung abgeschlossen wurden – also vor dem 1. Januar 2004 – können Balkone, Loggien und Terrassen mit bis zu 50% ihrer Fläche angerechnet werden.

Wann bekomme ich eine Mietminderung?

Wenn Sie Ihre Wohnung ausgemessen haben und feststellen, dass diese kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, ist dies noch kein Garant für eine Mietminderung. „Wichtig ist zunächst, dass Sie es möglichst früh feststellen, idealerweise vor Abschluss des Mietvertrages. Denn der Vermieter kann durch geschickte Formulierungen die Minderung der Abweichungen von über zehn Prozent ausschließen“, erklärt Beducker.

Erst wenn eine Abweichung von über zehn Prozent besteht, liegt ein sogenannter „Mangel der Mietsache“ vor, der zur Mietminderung berechtigt. Zudem muss dies hinreichend belegt werden. Eine schriftliche Anmerkung über eine geringe Quadratmeterzahl genügt nicht. Häufig veranlassen Vermieter eine Fachkraft nachzumessen – und die kann zu anderen Ergebnissen kommen, als Mieter und Vermieter. „Bei der Vermessung eines Objektes gibt es so viele Ergebnisse, wie Vermesser beauftragt wurden“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Und wann bekomme ich sie nicht?

Stellt man diesen Mangel erst nach Vertragsunterzeichnung fest, kann man eine Mietminderung bis zu drei Jahre rückwirkend geltend machen. Ist die Quadratmeterzahl der Wohnung im Mietvertrag allerdings nicht explizit angegeben, hat der Mieter kein Recht auf eine Minderung. Selbst, wenn die Abweichung der Fläche über zehn Prozent beträgt.

Und noch etwas ist zu beachten: Stellt der Vermieter fest, dass die Wohnung größer ist, darf er diese Zahl als Basis für eine Mieterhöhung nehmen, muss dabei aber immerhin die Kappungsgrenze einhalten – diese entspricht einer Erhöhung von 15 Prozent bis 20 Prozent in drei Jahren. Auch darf der Vermieter nur für die Zukunft und nicht rückwirkend eine Erhöhung verlangen.

Autor: ING-DiBa


Ihre Meinung

Kommentare (2)


Kommentare

Allen

12.01.2018

Winfried du schlawiner genauso steht es doch da


Winfried Wagner

08.01.2018

Sehr geehrte Damen und Herren,
die Darstellungen zu der Wohnflächenberechnung sind meines Erachtens zum Teil missverständlich und nicht ganz korrekt:
So ist die Grundfläche einer Wohnung oder eines Wohnheims die Grundlage zur Berechnung der Wohnfläche nach §1 WoFIV. Neben den einzelnen Räumen gehören zur Wohnfläche auch Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen (§2 Abs.2). Die Anrechnung dieser Grundflächen erfolgt in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte (§4 Abs.4). Weiterhin gilt: Bei der Ermittlung der Grundflächen sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von fest eingebauten Gegenständen, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen usw. (§3 Abs.2 Pkt.3). Dagegen bleiben Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze bei der Ermittlung der Grundflächen außer Betracht ( §3 Abs.3Pkt.2). Bevor also Mieter zum Zollstock greifen, sollten sie sich die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche genau durchlesen. Man erhält sie beim Bundesministerium der Justiz.
MfG Winfried Wagner